Drei Schulbaumaßnahmen bestehen aus zehn Teilprojekten, Fertigstellung bis 2030
Mit einer europaweiten Ausschreibung sollen auch für die Schulstandorte Burgwiesenstraße 125, Kantstraße 3 und Merianstraße 11-15 General- oder Totalunternehmen (GU/TU) gefunden werden, die deren Sanierung oder aber Neubau der Gebäude übernimmt. Die drei Schulbaumaßnahmen bestehen aus zehn Teilprojekten. Sehr alte Gebäudetrakte sollen saniert oder aber, wie beim Fall von solchen in Containerbauweise, abgerissen und neu gebaut werden. Dazu muss der Schulbetrieb teilweise ausgelagert werden, weshalb auch der Bau von Übergangsbauten, die als Interim dienen, zu diesen Teilprojekten zählen. Für einige der Maßnahmen, die alle bis spätestens 2030 fertiggestellt sein sollen, werden aktuell Machbarkeitsstudien und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen unter Einbindung externer Fachplaner durchgeführt, um beurteilen zu können, ob eine Sanierung oder ein Neubau wirtschaftlicher ist.
Das neue Maßnahmenpaket setzt sich wie folgt zusammen:
1.) Stadtbezirk Chorweiler: Heinrich-Böll-Gesamtschule, Merianstraße 11-15
a.) Abbruch und Neubau
b.) Interimsbau notwendig
c.) Sicherung von rund 1.700 Schulplätzen
2.) Stadtbezirk Mülheim: Gesamtschule Holweide, Burgwiesenstraße 125
a.) Generalsanierung oder Abbruch beziehungsweise Teilabbruch und Neubau
b.) Interimsbau nur bei der Entscheidung für eine Generalsanierung notwendig
c.) Sicherung von rund 1.900 Schulplätzen
3.) Stadtbezirk Kalk: Gymnasium Kantstraße 3
a.) Generalsanierung und/oder Teilabbruch von Bestandsgebäuden
b.) An- beziehungsweise Erweiterungsbauten
c.) Interimsbau notwendig
d.) Sicherung von anteilig rund 600 Schulplätzen
An den Standorten Burgwiesenstraße und Kantstraße wird untersucht, ob eine Sanierung des nicht denkmalgeschützten Bestandes oder der Abbruch mit anschließender Errichtung eines Neubaus sinnvoll ist. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Generalinstandsetzung müssen folgende Faktoren zwingend mit einbezogen werden:
- Bau- und Betriebskosten
- Kosten für Interimsbauten
- Umsetzbarkeit der Barrierefreiheit
- Umsetzbarkeit des geforderten Raumprogrammes
- Umsetzbarkeit neuer pädagogischer Konzepte
- Umsetzbarkeit moderner Energiestandards und Einsatz erneuerbarer Energien
- Umsetzung einer möglichst kompakten Bauweise
- Reduktion versiegelter Flächen
- Schaffung und Erhalt von Ausbaureserven
Dabei bildet die Untersuchung der Gebäude hinsichtlich der Statik, der Schadstoffbelastung und des Brandschutzes sowie der Bauphysik (sommerlicher und winterlicher Wärmeschutz, Raumakustik) die Grundlage der Entscheidung. Baurechtliche Bestimmungen sind zwingend zu erfüllen.
Der Gesamtkomplex an der Burgwiesenstraße besteht aus sieben Baukörpern, der an der Kantstraße aus acht Baukörpern und der an der Merianstraße aus zwei Baukörpern aus verschiedenen Baujahren, die bis in die 1950er Jahre zurückreichen.
Die Merianstraße etwa aus dem Baujahr 1974 weist nach 49-jähriger Nutzungsdauer an nahezu allen Bauteilen des Schulgebäudes einen hohen Sanierungsbedarf auf. Die Sporthalle musste 2022 aufgrund erheblicher Baumängel gesperrt werden. Problematisch stellt sich insbesondere der Umgang mit den innenliegenden Unterrichtsräumen dar, welche aufgrund der fehlenden natürlichen Belichtung und Belüftung nur zeitlich eingeschränkt genutzt werden können. Hiervon betroffen ist etwa ein Drittel aller Unterrichtsräume.
Ein 2014 erstelltes Sanierungskonzept zeigt auf, dass für eine zukünftig vollumfängliche Nutzung dieser Räume massive Eingriffe in die Statik des Gebäudes notwendig werden. Hierdurch würde der Bestandsschutz bezüglich der Statik aufgehoben. Der neu zu führende statische Nachweis wäre damit unter Berücksichtigung der aktuellen Normung zu führen. Aufgrund der Lage des Projekts in der "Erdbebenzone 1" wären dann auch Erdbebenersatzlasten zu berücksichtigen. Der Bestand weist hierfür keine ausreichenden Reserven in der Statik auf. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass bei einer Generalinstandsetzung die gesamte Schule in ein Interim auszulagern wäre. Die Schaffung von Interimsgebäuden in der erforderlichen Größe wäre mit sehr hohen Kosten verbunden.
Wie bei den beiden bereits beschlossenen und teilweise abgeschlossenen oder noch in Umsetzung befindlichen Maßnahmenpaketen Schulbau mit General- und Totalunternehmen werden auch die nun zu einem Paket zusammengefassten Maßnahmen in der Burgwiesen-, Merian- und Kantstraße in einem Planungs- und Baubeschluss gesammelt beschlossen, um nur einmal die politischen Gremien durchlaufen zu müssen und damit keine weitere Zeit zu verlieren. Die Verwaltung hat für die Realisierung der Maßnahmen einen Kostenorientierungswert von rund 691 Millionen Euro brutto ermittelt. Grundlage dieser Kostenorientierung bilden aktuelle Bauprojekte, die einen Verlust von Schulplätzen zur Folge hätten, wenn sie nicht schleunigst realisiert werden.
Hintergrund Generalunternehmen/Totalunternehmen
Das Generalunternehmen (GU) nimmt der Bauherrin Stadt Köln sämtliche Bauleistungen sowie in der Regel die Planungsleistungen ab Leistungsphase 5 gemäß HOAI ab. Varianten hinsichtlich der Planungsleistungen sind in GU-Verfahren möglich. Das Totalunternehmen (TU) setzt zusätzlich zum Bauen auch noch sämtliche Planungsleistungen vor Baubeginn ab Leistungsphase 2 um. Dies führt zu einer weiteren Bündelung von Aufgaben im Bauprozess. Die Beauftragung erfolgt gegenüber dem GU also zu einem früheren Zeitpunkt. Die Grundlagenermittlung sowie die Ermittlung aller standortrelevanten Daten sowie die Klärung des Bau- und Planungsrechts muss seitens der Stadt Köln im Vorfeld erfolgen. Hierzu ist es erforderlich, für die Phase der Grundlagenermittlung ein kompetentes Team aus Planern aller Fachdisziplinen zu beauftragen. Im Ergebnis wird hierdurch eine Reduktion von Geschäftsvorgängen innerhalb der Stadtverwaltung erzielt.
Diese besondere Vergabeform bringt für die Stadt Köln einige Vorteile: Der öffentlichen Bauherrin Stadt Köln bleibt eine zeitlich sehr aufwändige sowie termin- und kostenriskante Vergabe nach Einzelgewerken erspart. Die Gebäudewirtschaft übernimmt die Leitung und das Controlling der Leistungen, sondiert den Markt, bereitet Ausschreibungen vor, regelt alles Vertragliche, definiert die Grundlagen und koordiniert fortlaufend ämterübergreifend bis zur Fertigstellung und darüber hinaus. Zur Unterstützung der Gebäudewirtschaft soll mindestens eine externe Projektsteuerung hinzugezogen werden. Bereits im ersten Maßnahmenpaket Schulbau begleiteten zwei externe Multiprojektsteuerungen die Planung und Durchführung der Baumaßnahmen.
Auch nach der Vergabe an einen GU oder TU ist und behält die Gebäudewirtschaft weiterhin die Federführung des Verfahrens, bleibt Kontrollinstanz sowie Eigentümerin der Objekte. Bei Projekten mit einem GU übernimmt dieser, nach den sehr umfangreichen vorbereitenden Planungsarbeiten unter der Leitung der Gebäudewirtschaft, sämtliche Bauleistungen. Totalunternehmer nehmen der Stadtverwaltung zu einem noch früheren Zeitpunkt darüber hinaus alle Planungsleistungen ab. Die Grundlagenermittlung, die Festlegung des Flächenbedarfs, die Ermittlung aller Standortrelevanten Daten sowie die Klärung des Bau- und Planungsrechts müssen aber auch hier durch die Verwaltung im Vorfeld erfolgen. Das Amt für Schulentwicklung und die Gebäudewirtschaft leisten (auch beim TU) umfassende Vorarbeiten in der Planung und bereiten die höchst komplexen Vergaben juristisch vor.