Grundsteuerreform

Nach jahrelanger Kritik an den Ungerechtigkeiten der Grundsteuererhebung erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Grundlage dafür war, dass die dem alten Recht zugrundeliegenden Grundbesitzbewertungen in der damaligen Bundesrepublik Deutschland seit 60 Jahren auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt und steuerlich veranlagt wurden. Dies hatte – so das Bundesverfassungsgericht – zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen geführt. Ziel der Reform ist eine möglichst aktuelle und somit gerechte Bewertung sowie Besteuerung von Grundstücken und Gebäuden.

Bei seiner Entscheidung bezog sich das BVerfG auch auf lokale Entwicklungen. Was vor 60 Jahren als höherklassig galt, sei heute allenfalls durchschnittlicher Standard. Ebenfalls unberücksichtigt blieben Änderungen in der Verkehrsanbindung, aber auch in der Lärmbelastung, und in der Wertentwicklung, also der Auf- oder Abwertungen von Wohnlagen, die erheblich Auswirkungen auf den jetzigen Wert von Grundstücken haben.

Im November 2019 hat der Bundesgesetzgeber die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuerreform verabschiedet (das sogenannte Bundesmodell). Durch eine Öffnungsklausel wurde den Ländern die Möglichkeit gegeben, Anpassungen am Bundesmodell vorzunehmen beziehungsweise ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen. Das Land NRW hat von dieser Öffnungsklausel bislang keinen Gebrauch gemacht. Somit gilt in Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell.

Die zu zahlende Grundsteuer wird – wie bislang auch – in drei Schritten berechnet:

1. Das örtlich zuständige Finanzamt führt eine Neubewertung einer Immobilie durch, indem der Grundsteuerwert der Immobilie neu berechnet wird. Die Finanzämter versenden als Abschluss dieses Verfahrensschritts den so genannten Grundsteuerwertbescheid an die Steuerpflichtigen.
   
   
2. Das örtlich zuständige Finanzamt ermittelt den Grundsteuermessbetrag, indem es den zuvor ermittelten Grundsteuerwert mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich vorgegeben und hängt von der Art des Grundstücks ab.
   
   Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Versand des Grundsteuermessbescheids durch das örtlich zuständige Finanzamt abgeschlossen wird. Für Rückfragen sowohl zum Grundsteuerwertbescheid als auch zum Grundsteuermessbescheid oder Rechtsmittel sind also die Finanzämter zuständig.
   
   Der Messbescheid ist bindend – auch für die Gemeinde, die davon nicht abweichen darf, selbst dann, wenn Sie Einspruch gegen die Grundstücksbewertung eingelegt haben und hierüber noch nicht entschieden wurde.
   
   
3. In einem letzten Schritt wird von der Gemeinde die Höhe der neu zu zahlenden Grundsteuer berechnet, indem der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuermessbetrag mit dem durch die Gemeinde neu festgesetzten Hebesatz multipliziert wird.
   
   Wie bisher gibt es zwei Hebesätze: einen für die Grundsteuer A in Höhe von 165 Prozent (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B in Höhe von 475 Prozent (alle übrigen Grundstücke). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Die Einführung einer Grundsteuer C ist in Köln derzeit nicht vorgesehen.

Die Bewertung der Grundstücke obliegt den Finanzämtern des Landes Nordrhein-Westfalen. Das Land Nordrhein-Westfalen folgt bei der Bewertung der Grundsteuerwerte dem sogenannten Bundesmodell.
Bei der Bewertung von Wohngrundstücken werden im Ertragswertverfahren unter anderem

• der Bodenrichtwert,
• ein auf dem Bewertungsgesetz basierender Rohertrag unter Berücksichtigung der standardisierten Nettokaltmiete,
• die Restnutzungsdauer und
• die örtliche Mietniveaustufe.

Gewerblich genutzte und sonstig bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet. Vereinfacht gesagt wird hierbei ermittelt, welche Kosten bei einem (Ersatz-)Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden.

Ihr örtliches Finanzamt können Sie telefonisch wie folgt erreichen:

Sie möchten das Steueramt der Stadt Köln erreichen?
Bei Fragen zur Zustellung Ihres Grundsteuerbescheids, zum Hebesatz, zu einem Eigentumswechsel oder den Gebühren für Abfall, Abwasser oder Straßenreinigung wenden Sie sich

• werktags von 7 bis 18 Uhr

• unter der Rufnummer 0221 / 221-36600

an das Bürgertelefon der Stadt Köln. Hier erhalten Sie Unterstützung zur Klärung Ihres Anliegens.
Alternativ können Sie das Steueramt per E-Mail unter 
21-grundsteuer@stadt-koeln.de  erreichen.

Warum muss Grundsteuer bezahlt werden?
Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit der Grundsteuer werden zum Beispiel Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut und örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro kommt sozusagen dem Gemeinwohl zugute. Das, was die Gemeinde lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Gezahlt wird die Grundsteuer grundsätzlich von den Eigentümer*innen. Bei Vermietungen kann die Grundsteuer auf die Mieter*innen umgelegt werden.

Welche Grundsteuerarten gibt es?
Die Grundsteuer A (agrarisch) gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
Die Grundsteuer B (baulich) gilt für alle übrigen Grundstücke, also sowohl für bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, und die darauf befindlichen Gebäude.
Bisher können die Gemeinden bei der Grundsteuer zwei verschieden Hebesätze festlegen, die einheitlich auf die in der Gemeinde befindlichen

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft einerseits (Grundsteuer A) und
• bebauten und unbebauten Grundstücke anderseits (Grundsteuer B)
  angewandt werden.

Die Änderung des Grundsteuergesetzes im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform ermöglicht es den Gemeinden, ab dem 1. Januar 2025 einen erhöhten Hebesatz auf unbebaute baureife Grundstücke einzuführen (Grundsteuer C). In Köln ist die Einführung einer Grundsteuer C derzeit nicht vorgesehen.

Wie hoch ist die Grundsteuer ab 2025?
Wesentlich hierfür ist der Wert der Immobilie. Die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer hängt maßgeblich von der Höhe des Grundsteuerwerts der Immobilie und damit dem Grundsteuermessbetrag ab. Auf die Wertfeststellung, wie "wertvoll" Ihre Immobilie ist, haben die Gemeinde keinen Einfluss. Darüber entscheidet das Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes abgebildet ist.

Der Rat hat am 12. Dezember 2024 entschieden, dass für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke) ein Hebesatz in Höhe von unverändert 165 Prozent und für die Grundsteuer B (alle übrigen Grundstücke) ein einheitlicher Hebesatz in Höhe von 475 Prozent (alt 515 Prozent) festgesetzt wird.

In Folge der veränderten Neubewertung der Grundstücke kann es zu Änderungen der individuellen Steuerlast kommen.

Wird sich meine Miete erhöhen?
Bei Vermietungen kann die Grundsteuer - abhängig vom jeweiligen Mietvertrag - über die Betriebskosten auf die Mieter*innen umgelegt werden. Die Höhe der zukünftig zu zahlenden Grundsteuer hängt von dem vom Finanzamt festgelegten Grundsteuermessbetrag einerseits und dem vom Rat beschlossenen Hebesatz ab. Auf dem Grundsteuerbescheid für 2025 steht wie hoch der Betrag sein wird, der auf Mieter*innen umgelegt werden kann. Dieser Bescheid liegt Ihrem / Ihrer Vermieter*in vor.

Was gilt bei Veränderungen der Eigentumsverhältnisse?
Änderungen der Eigentumsverhältnisse (etwa Kauf, Verkauf oder Erbschaft) sowie alle Änderungen, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes auswirken können (etwa Neu-, An- oder Umbauten oder Nutzungsänderungen), müssen dem örtlich zuständigen Finanzamt und dem Steueramt gemeldet werden.

Es heißt, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein soll. Warum kann sich der von jedem Einzelnen zu zahlende Grundsteuerbetrag dennoch vom Grundsteuerbetrag nach altem Recht unterscheiden?
Der Begriff "Aufkommensneutralität" wird häufig missverstanden.
Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (ab 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also sich die Gesamterträge aus der Grundsteuer nicht wesentlich verändern.
Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die individuelle Steuerhöhe unverändert bleibt. Im Gegenteil: Die Grundsteuerreform verfolgt das Ziel, die Grundstücke entsprechend dem heutigen Wert einzustufen und die Werteverschiebung der vergangenen sechs Jahrzehnte abzubilden. Im Rahmen der aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform kann es durchaus zu Belastungsverschiebungen kommen. Das heißt, dass einige künftig mehr Grundsteuer zahlen müssen als bisher, andere dafür weniger. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert gewonnen hat, dann wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen – selbst wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht. Analog dazu gilt für Grundbesitz, der an Wert verloren hat, dass die Grundsteuerbelastung aller Voraussicht nach sinken wird. Die aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform führt nicht zur Zahlungsneutralität bei der Grundsteuererhebung.

Was tun bei Schätzungen von Grundsteuerwerten?
Alle Fragen zu Schätzungen beantwortet Ihnen gerne Ihr örtlich zuständiges Finanzamt.

Was tun, wenn ein Einspruch gegen die Grundstücksbewertung beim Finanzamt eingelegt wurde?
Bei einem laufenden Einspruchsverfahren gegen den Grundlagenbescheid (Grundsteuermessbescheid) bei der Finanzverwaltung ist kein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Köln erforderlich. Sofern eine Korrektur durch das Finanzamt vorgenommen und ein neuer Grundsteuermessbescheid erteilt wird, erteilt die Stadt Köln auf Grundlage des neuen Bescheides automatisch einen neuen geänderten Grundsteuerbescheid.

Grundsteuerwert
Der bisherige Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt. Der Grundsteuerwert wird durch das örtlich zuständige Finanzamt, also die Finanzverwaltung des Landes NRW, auf Basis der von den Steuerpflichtigen eingereichten so genannten Feststellungserklärung berechnet. Diese beinhalten alle Informationen, die die Finanzbehörden benötigen, um die Grundsteuer nach neuem Recht zu berechnen. Entsprechend dieser Bewertung erhalten Sie von Ihrem Finanzamt einen Grundsteuerwertbescheid.

Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl ist im Grundsteuergesetz festgelegt. Sie wird genutzt, um auf Basis des Grundsteuerwertes den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.

Grundsteuermessbetrag
Der Grundsteuermessbetrag wird durch die Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Grundsteuermesszahl berechnet. Entsprechend dieser Berechnung erhalten Steuerpflichtige vom Finanzamt – neben dem oben genannten Grundsteuerwertbescheid – einen Grundsteuermessbescheid. In diesem Bescheid legt das Finanzamt zudem fest, wer Steuerschuldner*in ist und ab wann das Grundstück besteuert wird.

Grundlagenbescheide
Die Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide sind so genannte Grundlagenbescheide. Diese sind für die Festsetzung der Grundsteuer bindend für die Gemeinden.

Grundsteuerbescheid
Auf Grundlage des Grundsteuermessbetrags, der mit dem Hebesatz multipliziert wird, wird die zu zahlende Grundsteuer ermittelt. Diese wird mittels eines Grundsteuerbescheids festgesetzt. Das Steueramt der der Stadt Köln versendet den Grundsteuerbescheid einmal im Jahr an die Steuerpflichtigen.

Hebesätze der Stadt Köln
Der Rat hat in seiner Sitzung am 12. Dezember 2024 folgende Hebesätze für die Grundsteuer beschlossen:

Hebesatz A (für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke):
wie bisher 165 Prozent.

Hebesatz B (für alle übrigen Grundstücke):
von bisher 515 Prozent abgesenkt auf 475 Prozent.

Aufkommensneutralität
Aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform bedeutet, dass die Gemeinden ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten können – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundteuer einnehmen wie in den letzten Jahren vor der Reform. Allerdings kann es zu Belastungsverschiebungen bei der individuellen Grundsteuerlast bei den einzelnen Eigentümer*innen kommen.